私たちは新昭和と建築条件付き土地の契約をしています。
新昭和所有の土地を買い、その上に新昭和の建物を建てるという契約です。
土地自体は、良い土地に巡り合えたと思っていますし、
ウィザースホームとの家づくりも、後悔はありません。
ただ、この「建築条件付き」というシステムが、なかなかの曲者でして
蓋を開けてみると戸惑うことも多かったので
そのデメリットと予想外にかかった費用をまとめます。
この記事でわかること
- 建築条件付きのメリット（少し）
- 建築条件付きの制約とデメリット（たくさん）
- 建築条件付き土地の契約・建物の契約までのスケジュール
- 予想外にかかる費用
建築条件付き土地を購入するメリット
メリットとしては私が思いつく限り、2つです。
相場より安い価格で土地が手に入る
感覚としては相場より坪単価3万円～5万円ほど安く設定されているように思います。
友人が他物件で別会社に「建築条件付きを外してほしい」という相談をしたところ
売り出し価格に500万上乗せなら売ってもいい
と言われたようです。
つまり、建物の方で500万円分の利益を見込む計算なので、
土地については価格を抑えられているということでしょう。
契約手続きが一社で済み、仲介手数用もかからない。
土地の契約も建物の契約も、同じ会社とするので手続きが楽かもしれません。
あと3パーセント＋6万円の仲介手数料をとられることもないので
そのあたりは良いと思います。
メリットは以上です。
土地が魅力的であれば、大きなメリットだよね。
デメリット
他社と比較できないので、いきなり覚悟が必要
これが最大のデメリットですよね、
土地を買う瞬間に、家を建てる会社まで決めることになるという・・・・
たとえば、別で気になるハウスメーカーがある場合、
条件付きの会社の家が、どんなものなのかよくわからない場合、
果たして、後悔しないのだろうか・・・
と、すごく悩むことになると思います。
もちろん、家づくりにおいてはどんなケースであっても
皆さん悩むのは当然だと思うのですが、
その意思決定までの時間が極端に短いのが、建築条件付き土地の厄介なところです。
ちなみにうちはミサワホームの土地を申し込みしてプラニングしたけれども、
決めきれず契約に至らなかった経緯もあります。
契約までのプラニング期間が3週間しかない。
土地は申し込みをしてから、契約の意思決定するまでに2週間～3週間のところが多いと思います。
ウィザースホームの場合は3週間でした。
この3週間という短期間で、意思決定できる状態になるよう
プランを固めていかなくてはなりません。
きびいしぃー！！
毎週の営業所での打ち合わせはもちろんのこと、自宅に帰ってからも毎晩夫婦会議です。
我が家は、この間に大御所の建築士さんが2回出てきてくれて、良い間取りを作ってくれたので意思決定をできましたが、
設計士さんが出てこなければ、契約はしていなかったんじゃないかと思いますね。
営業さんが出してくるプランは、カタログ丸写しだったりと・・・
さほど魅力的ではありませんでした。
値下げ交渉もきっと不利な気がする
建築条件付きは他ハウスメーカーという競合がいません。
結局は、その土地が欲しいと思っている施主の方が弱みを握られているような気がします。
他社の見積もりも持ち合わせていない状態での価格交渉も、どれだけできるのか未知数ではありました。
しかも、3週間しかなかったので、プランもかっちり詰め終わってない状態です。
我が家の場合の値下げ交渉については
以下の記事に書きましたが、
目安としては150万円～前後の内容の交渉はがんばりました。
土地契約と同時に建物の請負工事契約も同時を迫られる
建築条件付き土地とは、土地契約後3か月以内に指定業者と建築工事請負契約を結ぶことが条件ですよね。
どこのサイトにも、そう書いてありますよ。
ところがどっこい。
土地契約と建物の工事請負契約を同じ日にするよう言われますよ！
仮プランのままなのに、
当社で建てる契約だけはしてほしい！価格の変更は後からできるから！
と・・・。
この点については、色々気になる点もあり、だいぶごねて建物契約は同日ではなく多少ずらしてもらいましたが。
建物契約しないと着工日も抑えらえないし、インテリアコーディネーターとの仕様打合せに入れなくて次に進めません。
そして、次の記事に書くつなぎ融資の金利や現住まいの家賃など、
だらだら先に延ばすことでの、デメリットも大きいように思いました。
ただし、建物の契約すると、
その後何かあってキャンセルするときは50万円の費用がかかります。
その納得感を、たったの3週間で固められるのか・・・・
ここが苦労するところですな！
建築条件付きだからといって、スピーディに進むわけではない。
ウィザースでは、建築条件付きでも、家が簡単に早く建つわけではありません。
自分で好きな土地見つけて、注文住宅を建てるパターンとスピード感は全く同じです。
そして、ウィザースはのんびり目ですよ。
建築請負契約から着工するまで半年間、着工してから引き渡しまでに半年間の丸1年間かかります。
他社と比べると、ミサワホームは契約から8～9か月くらいで建ってしまうスケジュール感を提示されたので
このあたりを気にされる方は注意です。
建築条件付き土地の契約スケジュール感
参考までに我が家の場合のスケジュール感は以下のとおり。
- 22年8月 ウィザースホームに初来訪
- 22年10月 建築条件付き土地の2番手申し込み（キャンセル待ち）
- 22年11月 キャンセルの連絡を受け土地申し込み（プラニング期間3週間）
- 22年12月 土地の契約・建物の建築請負契約
- 23年2月 土地全額決済
- 23年6月 着工
- 23年11月末 引き渡し（順調に行けば。）
意外な出費
地盤調査費 5～6万円
新昭和が所有しているのなら、
地盤の状態くらい先にちゃんと調べてから売ってよ
と思いますが建物の契約した後に施主に費用負担で調査します。
なので契約の段階では、地番改良費用（50万円～100万円）がかかるのか否かがわかりません。
敷地への水道引き込み工事100万円
こちらも新昭和さんの方で、先に引き込んでおいてくれたらうれしかったのですけれど、
施主の負担で引き込んでいます。
敷地への給排水引き込み工事 100万円です。
100万円だよ・・・・。
つなぎ融資の金利 10か月分 ウン十万円
建築条件付きの土地なら、土地代と建物代ひっくるめて住宅ローンを組みやすいのかと思いきや、
特にそういった話でもありませんでした。
土地は契約後、割とすぐに全額決済する必要があり、自分で土地を見つける通常パターンと変わらないです。
我が家は建物はネット銀行の住宅ローンで契約しますが、
住宅引渡前にに必要な土地代金、着工金には、つなぎ融資を利用しています。
このつなぎ融資の金利が高いのです！
参考ですと年利3.5％＋手数料11万円。
ちなみに、地銀の千葉銀行と京葉銀行は、土地代も含めて住宅ローンを組んで分割融資が可能です。
住宅ローン本体の金利の数字で総返済額を計算したところ、
私たちの場合は、つなぎ融資を利用したとしても
ネット銀行の方のメリットが大きかったのでネット銀行を選びました。
ちなみに、ネット銀行で住宅ローンを契約する場合は、
営業さんは何も手伝ってくれません。何のアドバイスももらえません。
全部自分一人で手続きを進めます。
でも、千葉銀と京葉銀行は、ウィザースの営業所で契約できるようだよ。
※最近、SBIネット銀行がネット銀行初の住宅ローンの分割融資（つなぎ融資不要）を始めたようですのでネット銀行派の方はメリットありそうですね。
ウィザースホームの土地契約から引き渡しまでは丸1年かかる！
先ほども書きましたが、建築条件付きだからといってスピーディーにプランが進むわけではありません。
職人さんのスケジュールが開くのを待ち
着工するまで半年間、着工してから引き渡しまでに半年間かかります。
その間はつなぎ融資の利子を、月額何万円と払うことなります。
なので、引き渡しの遅れは絶対に避けてもらいたいところです。
着工前の草刈り費用
細かい費用までのっけて申し訳ないのですが
土地購入後、草ぼーぼーになってしまった土地を着工に向けて整備するのも、施主負担でした。
シルバー人材センターに頼んで、草も処分してもらって費用は2万円～3万円です。
それでもこの季節なのですぐ生えてきますよ。外構前にもう1回頼まないといけないのかしら。
おそろしい！ごぼう並みに太い根っこ！
まとめ
- 建築条件付きは土地が安めなのがメリット。
- デメリットとして契約までは時間がなく、契約後は思ったより時間がかかる。
- 土地についてかかる費用は、自分で土地を買うパターンとほぼ変わらない。
ハウスメーカー側に断然有利な仕組みの建築条件付き土地ではあるけれど・・・
ウィザースは建築条件付きでも、間取りや仕様面での制約はないから、自分の思い通りに自由に建てられるよ！
新昭和の土地を買って、ウィザースの注文住宅を普通に建てるイメージでいけばOK。